Qu’est-ce qu’on a fait à la Cour de Cassation ?

Dans la rubrique « Que doit-on inclure dans le taux effectif global ? » la Cour de Cassation, en novembre dernier, a prié, poliment, la PAH de sortir.

La PAH ?

La Promesse d’Affectation Hypothécaire.

On le sait, le Taux Effectif Global doit inclure tous les coûts imposés par le prêteur pour accorder le prêt.

A ce titre, les garanties obligatoires (et non celles dites « facultatives » à l’acte) doivent être prises en compte : assurance décès-invalidité, privilège de prêteur de deniers, hypothèque,).

Fatalement plus les garanties sont nombreuses plus le TEG est élevé, moins l’offre de prêt est attractive pour le candidat emprunteur.

Le prêteur doit donc trouver l’équilibre entre la nécessaire sécurité de remboursement du prêt accordé et la possibilité même de l’accorder à des conditions (au moins en apparence) avantageuses.

Pour cela, le prêteur peut compter sur le bienveillant soutien de la Cour de Cassation.

Pour peu qu’il soit mentionné dans l’acte de prêt que les assurances souscrites par l’emprunteur sont facultatives, celles-ci ne doivent pas intégrer le TEG et ce quand bien même elles viendraient en garantie d’un prêt immobilier sur 20 ans et portant sur plusieurs centaines de milliers d’euros.

Supposer que, dans une telle hypothèse, l’assurance décès-invalidité n’est pas exigée par la Banque, prête à sourire, mais peu importe : pour la Cour de Cassation, si elles sont mentionnées comme facultatives c’est qu’elles le sont.

Aliam vitam, alio mores

Il semble parfois que les notions de déséquilibre contractuel et de contrat d’adhésion n’ont pu franchir les portes du 5, Quai de l’Horloge.

Encore mieux : la PAH, donc.

Cette promesse d’affectation hypothécaire est une garantie par laquelle l’emprunteur s’engage à faire inscrire à première demande du prêteur, sans même que ce dernier ait à se justifier de sa demande, une hypothèque sur le bien financé par le prêt et ceà ses frais.

Cette promesse peut même imposer un rang d’inscription afin que la garantie soit plus importante, ce qui exclut pour l’emprunteur de pouvoir donner par ailleurs à un tiers son bien en garantie dans le cadre d’un autre engagement.

Cette garantie est donc redoutable puisqu’elle laisse planer tout au long du prêt le risque d’avoir à supporter le coût de l’inscription hypothécaire et qu’en outre elle immobilise le bien, qui n’a pour autant pas été donné en garantie lors de la signature du contrat.

Il s’agit donc bien d’une double garantie, et de taille, pour le prêteur.

Evidemment son coût est donc à intégrer dans le TEG !

Bien sûr que non, dit la Cour de Cassation

Cette garantie n’a pas de coût déterminable, elle est en quelque sorte virtuelle selon la Cour et dès lors n’a pas à être intégrée au TEG.

On s’autorisera à penser que le raisonnement est un peu court au vu de ce qui a été énoncé précédemment.

Soit le prêteur veut une inscription hypothécaire, c’est son droit, et il l’impose et son coût est intégré au TEG, soit il n’en veut pas et il n’y a pas lieu de prévoir une promesse d’inscription !

D’autant plus que le coût est parfaitement déterminable et que la Cour de Cassation pourrait utilement constater le sort qu’elle donne à la garantie donnée par les organismes de caution logement.

Celle-ci à un coût mais une partie de celui-ci est susceptible d’être diminuée à l’issue du contrat de par le mécanisme de remboursement qu’il suppose.

Le coût ne serait donc pas déterminable ?

Et bien si.

Cette fois la Cour de Cassation considère qu’il existe dès l’origine et pour le montant connu à cette date, peu importe qu’il soit modifié par la suite et qu’il y a donc lieu de l’intégrer au TEG pour sa totalité.

Or, le coût d’une inscription d’hypothèque est connu au moment de la conclusion du prêt, alors pourquoi ne pas le prendre en compte pour ce montant ?

Mystère

Voici donc comment, avec la bénédiction de la Cour, les prêteurs peuvent imposer une garantie sans en faire intégrer le coût au TEG.

Avec leurs remerciements.

Puisqu’il est, a priori, vain d’espérer un revirement jurisprudentiel sur ce point, la solution est certainement à chercher du côté du caractère abusif de la clause.

Dans le doute, faites-vous défendre !